zpět na výpis    domů » finance » Jak vybrat hypotéku a jiné úvěry

Jak vybrat hypotéku a jiné úvěry

Publikováno: 25.5.2018

Jak vybrat hypotéku a jiné úvěry

Posoudit nabídky úvěrů od několika bankovních domů může být složité. Rozhodnutí je založeno na několika kritériích, proto tento proces můžeme označit jako vícekriteriální rozhodování. Pro účely článku jsou brány v potaz pouze kritéria, které se týkají ceny úvěru. Banky nabízejí různé výše úrokových sazeb, různé druhy poplatků apod. Ideální by bylo mít k dispozici jediný ukazatel, který zahrnuje všechny zmíněné položky. Ukazatel, který řekne, zda je úvěr levný či nikoliv.

Cílem článku je poskytnout jeden z možných návodů, jak vybrat úvěr se zaměřením na úvěr na bydlení.

Hypotéka - úvěr na bydlení

Efektivní úroková míra

Elegantní řešení výše zmíněného požadavku poskytují již dlouhou dobu spotřebitelské úvěry, u kterých banky a nebankovní poskytovatelé půjček povinně zveřejňují takzvané RPSN. RPSN je roční procentní sazba nákladů, která v sobě zahrnuje úrokovou sazbu, poplatky, pojištění apod. Ukazatel RPSN vyjadřuje procento z dlužné částky za období jednoho roku. Smyslem RPSN je říci zájemci o půjčku, zda je půjčka drahá nebo levná v porovnání s ostatními nabídkami.

U úvěrů na bydlení se používá takzvaná efektivní úroková míra, která má stejnou logiku jako RPSN. Hypoteční úvěry jsou od konce roku 2016 upraveny zákonem č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Je tedy koneckonců jedno, zda ukazatel nazýváme jako efektivní úroková míra nebo RPSN. Zajímavou předností zmíněného zákona je možnost umořit mimořádnými splátkami až 25 % úvěru každý rok bez sankce. Hypoteční úvěr tedy může být splacen do 4 let. To však platí pro hypotéky sjednané po 1. 12. 2016 a pro starší hypotéky, kterým po uvedeném datu skončila fixace úrokové sazby.

Úroková sazba vyjadřuje cenu vypůjčených peněz. Efektivní úroková míra je širší pojem a můžeme do ní zahrnout úrokovou sazbu uvedenou v úvěrové smlouvě, poplatek za zřízení úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu, poplatek za odhad ceny nemovitosti, pojištění apod.

Podle platné daňové legislativy (2017) má daňový poplatník možnost, v rámci daňového přiznání daně z příjmů, odečíst od základu daně zaplacené úroky z úvěru na bydlení. Potvrzení o zaplacených úrocích posílají banky a stavební spořitelny po skončení kalendářního roku. Maximální hranice zaplacených úroků, kterou lze tímto způsobem odečíst, je 300.000 Kč. Jedná se o pořádný balík peněz, proto bychom měli v efektivní úrokové míře tuto skutečnost zohlednit, abychom věděli, kolik nás skutečně úvěr stojí.

Vnitřní výnosové procento

Matematicky lze efektivní úrokovou míru vypočítat pomocí metody vnitřního výnosového procenta. Metoda je založena na diskontování budoucích peněžních toků (cashflow), přičemž suma současné hodnoty peněžních toků je rovna vynaložené počáteční investici (nutno brát z pohledu banky).

Metoda vnitřního výnosového procenta

kde PVCF je současná hodnota peněžních toků, ∑CF je peněžní tok pro dané časové období, IRR je vnitřní výnosové procento a IN představují počáteční hodnotu investice.

Hledáme takovou diskontní míru, při které je rozdíl současné hodnoty peněžních toků a hodnoty počáteční investice roven nule. Efektivní úrok úvěru je vnitřní výnosové procento.

Metoda vnitřního výnosového procenta

Výpočet vnitřního výnosového procenta IRR se provádí iterativně, dokud si nejsou PVCF a IN rovny. My si však pomůžeme finanční funkcí v MS Excel.

Výpočet efektivní úrokové míry

Výpočet efektivní úrokové míry úvěru provedeme v MS Excel pomocí finanční funkce MÍRA.VÝNOSNOSTI(). Funkce vrácí vnitřní výnosové procento všech peněžních toků, které jsou chronologicky uspořádány.

Argumenty funkce MÍRA.VÝNOSNOSTI(oblast dat; odhad IRR)

oblast dat ... oblast obsahující peněžní toky
odhad IRR ... odhad vnitřního výnosového procenta

Výpočet vnitřního výnosového procenta v praxi #1

V článku Výpočet anuitní splátky hypotéky je pomocí excelovské finanční funkce PLATBA() vypočtena anuitní splátka hypotéky ve výši 3.420.000 Kč s roční úrokovou sazbou 4,25 %, dobou splatnosti úvěru 30 let, nulovými poplatky a daněmi. Při zadaných parametrech je roční splátka úvěru ve výši 203.826 Kč.

Výše úvěru představuje počáteční hodnotu investice banky IN, splátky úvěrů jednotlivé peněžní toky CF a n je doba splatnosti úvěru. Dosazením hodnot do rovnice pro výpočet vnitřního výnosového procenta získáme následující rovnici:

Metoda vnitřního výnosového procenta

Na základě peněžních toků v jednotlivých letech vypočteme pomocí funkce MÍRA.VÝNOSNOSTI() vnitřní výnosové procento IRR. Vnitřní výnosové procento je 4,25 %, což je rovno roční úrokové sazbě hypotečního úvěru v úvěrové smlouvě. Tím jsme si ověřili správnost výpočtu a můžeme se pustit do rozšíření příkladu.

Funkce MÍRA.VÝNOSNOSTI() v MS Excel

Načerpání úvěru je pro klienta pozitivní peněžní tok, proto má částka v nultém roce kladné znaménko. V ostatních letech jsou částky záporné, neboť splátky jsou pro klienta negativní peněžní toky.

Výpočet vnitřního výnosového procenta v praxi #2

Nyní porovnáme nabídky hypotečních úvěrů od 3 bankovních domů. V příkladu jsou uvažovány poplatky za zřízení úvěru a poplatky za vedení úvěrového účtu. Poplatek za vedení úvěrového účtu je v tabulce uveden jako roční částka.

Nabídky hypotečních úvěrů

Výše načerpaného úvěru je v nultém roce snížena o poplatek za vyřízení úvěru. Poplatek se platí na začátku úvěrového vztahu.

Výpočet vnitřního výnosového procenta

V řádku tabulky IRR nejlépe vychází nabídka banky A. Banka A sice nabízí nejvyšší roční úrokovou sazbu 4,25 %, ale úvěr je zcela bez poplatků. Efektivní úroková míra ostatních nabídek je vyšší než 4,25 % ročně, i když úrokové sazby jsou výrazně nižší (4,15 %, resp. 4,18 %). Z příkladu je evidentní vliv poplatků, které úvěr prodražují. Bankovní poplatky jsou vedle čisté úrokové marže významným zdrojem provozních výnosů banky.

Výpočet vnitřního výnosového procenta v praxi #3

Abychom měli příklad kompletní, ukážeme si nyní, jak se změní efektivní úroková míra úvěru v důsledku využití možnosti snížení daňového základu daně z příjmů o zaplacené úroky.

Druhý sloupec následující tabulky neukazuje nic nového. Jde o stále stejný úvěr s úrokovou sazbou 4,25 % bez poplatků a daňových úlev. Ve třetím sloupci je zaveden poplatek za vedení úvěrového účtu ve výši 1.800 Kč ročně (tj. 150 Kč měsíčně) a poplatek za vyřízení úvěru ve výši 15.000 Kč na začátku úvěrové vztahu. Efektivní úroková míra vzrostla o 0,08 procentního bodu, což představuje nárůst o 69.000 Kč. V posledním případě je v efektivní úrokové míře promítnuta možnost snížení daňové povinnosti. V důsledku daní klesla efektivní úroková míra o 1,19 procentního bodu na 3,06 %.

Výpočet vnitřního výnosového procenta

Úvěr na bydleni je v porovnání s úvěrem na spotřební účely levný úvěr. RPSN úvěrů na spotřební účely se pohybují v řádu desítek procent ročně. Pro kontrolu deklarované výše ukazatele RPSN doporučuji využít RPSN kalkulačku.

Líbí se vám článek a chcete vědět o každém dalším? Dejte Like Financím v praxi na sociálních sítích.

Google+

Sdílejte článek na sociálních sítích

Seznam použité literatury
  • KAŠPAROVSKÁ, V.: Banky a komerční obchody. MARREAL SERVIS 2010, Kravaře. První vydání, 172 stran. ISBN 978-80-254-6779-4
  • REJNUŠ, O.: Peněžní ekonomie (Finanční trhy). Vysoké účetní technické v Brně. Fakulta podnikatelská 2008, Brno. Vydání čtvrté aktualizované, 352 stran. ISBN 978-80-214-3703-6
  • SYNEK, M. a kol.: Manažerská ekonomika. Grada Publishing 2003, Praha. Třetí přepracované a aktualizované vydání, 472 stran. ISBN 80-247-0515-X
  • SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. GRADA Publishing 2009, Praha. Páté zcela přepracované vydání, 144 stran. ISBN 978-80-247-2388-4
  • Hypoteční banka. Nový zákon o spotřebitelském úvěru mění od 1. prosince podmínky uzavírání i splácení hypotečních úvěrů [on-line] [cit. 2018-05-25]. Dostupné z WWW: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/tiskove-zpravy/ostatni/novy-zakon-o-spotrebitelskem-uveru-meni-od-1-prosince-podminky/
  • Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
  • Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
Nahoru