Anuitní splátka hypotéky

Pravidelná splátka hypotečního úvěru v konstantní výši se nazývá anuitní splátkou. Splátka úvěru se skládá ze dvou částí - úmoru a úroku. Úmor představuje splácení vypůjčené částky úvěru. Úrok je odměna pro banku za zapůjčené peníze.

Hypoteční úvěr je splácen na základě umořovacího plánu (splátkového kalendáře) pravidelnými splátkami ve stejné výši (anuitami). Anuitní splátka se pak vypočte na základě vzorce

a ... anuitní splátka hypotéky, D ... výše hypotečního úvěru, i ... roční úroková sazba (formát p. a.), v ... diskontní faktor 1/(1 + i), n ... doba splatnosti úvěru v letech

Výpočet anuitní splátky hypotéky

Pan XYZ se rozhodnul pro nákup rodinného domu. Pořižovací cena domu je 3,8 mil. Kč. Úspory, které může použít na nákup domu, činí 10 % ceny. Zbývající část by rád financoval hypotečním úvěrem. Zažádal u banky o hypoteční úvěr LTV 90 % (= úvěr/cena nemovitosti) s dobou splatnosti 30 let a získal roční úrokovou sazbu 4,25 % s délkou fixace úrokové sazby 5 let.

Úkolem je vypočítat roční a měsíční anuitní splátku hypotečního úvěru a sestavit splátkový kalendář.

Sestavení splátkového kalendáře

Přehled o splácení úvěru poskytuje splátkový kalendář. Anuitní splátka se vypočte dle výše uvedeného vzorce. Úroky v jednotlivých letech se vypočtou součinem úrokové sazby a zůstatkové hodnoty úvěru z předchozího období. Úmor je pouhým rozdílem mezi anuitní splátkou a úroky v daném období.

Struktura anuitní splátky

Struktura splátky se v čase mění ve prospěch úmorové části. Z počátku jsou splátky tvořeny především úroky. Je to dáno tím, že úroky se počítají z nesplacené výše jistiny úvěru. S jejím poklesem klesá i poměr úroků ve splátkách.

První splátka se skládá z úroků ve výši 145 350 Kč a úmoru ve výši 58 476 Kč. Při dané roční úrokové míře 4,25 % se situace otočí teprve u 15. splátky (úrok 99 103 Kč, úmor 104 723 Kč). V poslední splátce je již úroková část zanedbatelná, tj. úrok 8 309 Kč vs úmor 195 517 Kč.

Úmor jistiny úvěru

Na následujícím grafu můžete vidět vývoj jistiny hypotečního úvěru v čase. Po 15. splátce bude splaceno teprve 35 % jistiny. Polovina jistiny, tj. 50 %, bude splacena až s 20. splátkou.

Změna úrokové sazby

V rámci modelového příkladu je výše anuitní splátky vypočtena na základě fixní úrokové sazby, která se nemění po dobu fixačního období (např. 3, 5 let). Po skončení fixačního období banka sjednává s klientem novou fixní úrokovou sazbu, která odpovídá aktuální situaci na finančním trhu.

V případě variabilní (plovoucí) úrokové sazby se úroková sazba mění častěji v závislosti na aktuálním vývoji peněžního trhu. V českém prostředí bývá variabilní úroková sazba navázána na mezibankovní úrokovou sazbu PRIBOR.

PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) je úroková sazba, za kterou by byla ochotna referenční banka poskytnout úvěr jiné bance na mezibankovním trhu. Úroková sazba PRIBOR je počítána v rámci stanových pravidel Českou národní bankou z kotací sazeb referenčních bank. Používá se pro stanovení úrokových sazeb finančních derivátů, dluhopisů, hypotečních úvěrů apod.

Obecně je velmi pravděpodobné, že výše úrokové sazby bude během životnosti hypotečního úvěru růst nebo klesat v důsledku ekonomického vývoje.

S růstem úrokové sazby splátka roste a naopak.